【案情简介】

商业零售公司与房地产公司签订商品房买卖合同，购买 5.6 万平方米房产用于开设商场，约定 “停车楼建成并取得房产证后支付剩余 7600 万元房款”。商场建成后因规划变更等原因未能办理房产证，商业零售公司拒付余款，双方引发 11 起系列诉讼，涉及违约金、维修费用等，标的额达 5.5 亿元。广西高院通过调解协调住建、税务部门，将 99 套房产变更备案为 10 套，解决办证障碍，最终促成双方达成协议：商业零售公司支付余款，房地产公司放弃部分违约金，十年纠纷一次性化解。

【刘颖新律师评议】

本案属于典型的 “合同履行僵局”，核心矛盾是 “办证义务” 与 “付款义务” 的牵连关系。首先，合同约定的付款条件（取得房产证）未成就时，商业零售公司拒付余款不构成违约；其次，房地产公司作为出卖人，负有协助办理产权证的法定义务，不能以 “买方自身问题” 为由推卸责任；最后，法院采用 “调解 + 行政协调” 的方式，既解决了办证的行政障碍，又通过债务抵销（维修费抵扣违约金）平衡双方利益，体现了 “实质性化解纠纷” 的司法理念。提示：大额房屋交易中，应明确办证流程、责任主体及逾期后果，避免因履约顺序约定不明引发长期纠纷。

【相关法律】

1.《民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2.《民法典》第五百二十五条：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。