【案情简介】

赵某与陈某签订房屋租赁合同，约定赵某租赁陈某房屋，租期 3 年，年租金 3 万元。租赁第 2 年，陈某未告知赵某便将房屋出售给王某，并办理过户登记。王某要求赵某限期腾退，赵某起诉要求继续履行租赁合同，并要求陈某承担违约责任。法院判决租赁合同继续有效，赵某有权租赁至租期届满，陈某赔偿赵某违约金 1 万元。

【刘颖新律师评议】

“买卖不破租赁” 是房屋租赁的基本原则，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，陈某在租赁期内出售房屋，未提前通知赵某（承租人享有优先购买权），既侵犯了赵某的优先购买权，又构成违约；王某作为新所有权人，应继续履行原租赁合同，不得要求赵某提前腾退。提示：承租人在租赁期内若遇房屋出售，可主张优先购买权（同等条件下），或要求继续履行合同；出租人出售房屋前应提前 15 日通知承租人，否则需承担违约责任。

【相关法律】

1.《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

2.《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。