【案情简介】

2022 年，孙某购买某开发商开发的 “滨江花园” 小区房屋，开发商宣传资料中明确载明 “小区配套建设双语幼儿园、大型商超，距离地铁站仅 500 米”。孙某签订购房合同后发现，小区规划中并无幼儿园及商超用地，实际距离地铁站 2 公里。孙某起诉要求开发商赔偿损失（房屋差价）15 万元，并承担诉讼费用。法院审理认为开发商宣传内容具体明确，对购房决策有重大影响，构成要约，判决开发商赔偿孙某损失 12 万元。

【刘颖新律师评议】

开发商宣传内容是否构成 “要约”，是认定是否承担责任的关键。本案中，开发商关于 “配套双语幼儿园、大型商超、距离地铁站 500 米” 的宣传，具体明确且具有可实现性，并非模糊的 “广告宣传语”，该内容对孙某的购房决策产生了重大影响，应视为合同内容的一部分（要约）。开发商未兑现宣传承诺，构成违约，应承担赔偿责任。需注意：若宣传内容为 “效果图”“规划意向” 且未明确写入合同，可能不构成要约；但开发商若通过沙盘、视频等方式强化宣传内容，仍可能被认定为具有约束力的承诺。提示：购房者应保留开发商宣传资料（海报、视频、沙盘照片），尽量将重要宣传内容写入购房合同；发现虚假宣传后，可通过鉴定房屋差价、周边配套差异等方式主张损失。

【相关法律】

1.《民法典》第四百七十二条：要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。