【案情简介】

2019年3月21日，贷款人农业银行某支行，与借款人、抵押人张某某 ，保证人某房地产公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约 定：张某某为购买来安县汉河新区房产，向农业银行某支行按揭贷款 53万元。本合同下的担保方式为阶段性保证+抵押，某房地产公司提供阶 段性保证担保，阶段性保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后两年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。张某某以案涉房产向农业银行某支行按揭贷款提供抵押担保，并办理了 商品房抵押预告登记。合同约定了因借款人、担保人违约致使贷款人采 取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用。

【刘颖新律师评议】

1.预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办 理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。

2.人民法院在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权 利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。

【相关法律】 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度 的解释》（法释〔2020〕28号）第52条