【案情简介】

徐某与蔡某签订存量房买卖合同，约定蔡某以 173 万元购买徐某房屋，蔡某办理贷款获批后，徐某已申请提前还贷解除抵押，但蔡某以 “商贷利息过高” 为由反悔，拒不支付首付款。徐某起诉要求蔡某支付房屋总价 20% 的违约金及中介费。法院审理认为蔡某构成根本违约，但违约金过高，最终判决蔡某支付违约金 5 万元、返还定金 5 万元，并承担中介费 1.73 万元。

【刘颖新律师评议】

二手房买卖合同签订后，双方均应恪守契约精神，不得无故单方解除合同。本案中，蔡某在贷款获批、徐某已履行前置义务的情况下反悔，属于典型的根本违约，应承担违约责任。关于违约金数额，法院遵循 “补偿性为主、惩罚性为辅” 原则，结合实际损失、过错程度调整过高的约定违约金，同时支持中介费由违约方承担，因为守约方支付中介费的合同目的因违约行为无法实现。提示：购房者签订合同前应充分评估贷款成本、购房能力，避免因个人原因违约；出卖人可在合同中明确违约金计算方式及中介费承担规则，降低维权成本。

【相关法律】

1.《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2.《民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。