【案情简介】

2019年8月，顾某某与王某签订了房屋买卖合同 ，约定：王某购买顾某某名下一套房屋，成交价为93万元，王某先行支 付定金3万元以及部分购房款65万元，双方约定顾某某向王某交付房屋并 过户后，王某支付剩余房款，还约定了违约责任条款。合同未就先行支 付部分房款的支付方式作明确约定。后王某共计支付5万元购房款（包含 3万元定金）。顾某某于2019年8月下旬将案涉房屋交付王某，后双方就购房款支付方式发生争议，合同未再继续履行。2020年1月6日，顾某某 告知王某，双方房屋买卖合同解除。 2019年11月15日，双方曾约定前往银行归还涉案房屋的贷款，但顾 某某未赴约。11月18日，王某要求直接以购房款还贷，顾某某不同意 ；顾某某要求将购房款直接支付至其账户，王某未予同意。

【刘颖新律师评议】

1. 关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的 违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行 方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的 ，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

2. 关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除 的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵 押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构 成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第488条

《中华人民共和国民法典》第563条

《中华人民共和国民法典》第566条

《中华人民共和国民法典》第577条