【案情简介】

2024 年 3 月，郑某（买方）与宋某（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定郑某以 220 万元购买宋某名下商品房，郑某先行支付定金 20 万元，宋某需在 4 月 30 日前解除房屋上已有的抵押并办理网签，6 月 30 日前完成过户。4 月中旬，郑某准备支付首付款时得知，该房屋因宋某涉及其他债务纠纷，已被法院于 3 月底查封，无法办理抵押注销及网签。郑某多次要求宋某解除查封无果后，起诉要求解除买卖合同，宋某双倍返还定金 40 万元，并赔偿房屋差价损失 30 万元（因同地段房价上涨）。法院审理后支持郑某全部诉请。

【刘颖新律师评议】

本案核心争议是 “卖方因房屋被查封导致无法履约，应承担何种违约责任”。首先，宋某作为出卖人，负有保证房屋无权利瑕疵（无查封、抵押障碍）并顺利过户的义务，房屋在交易期间被查封，属于宋某自身债务问题导致的履约不能，构成根本违约；其次，郑某支付定金后，因房屋查封无法实现购房目的，有权依据合同约定和法律规定主张解除合同；关于赔偿范围，双倍返还定金是对卖方违约的惩罚性赔偿，而房屋差价损失是买方因房价上涨产生的实际可得利益损失，二者并不冲突，均应得到支持。提示：买方在二手房交易中，应在支付大额款项前通过不动产登记中心查询房屋是否存在查封、抵押等权利限制；合同中应明确约定卖方保证房屋无权利瑕疵的义务及违约赔偿责任，降低交易风险。

【相关法律】

1.《民法典》第五百六十三条：当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。

2.《民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

3.《民法典》第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。