【案情简介】

2020年初，朱某将自有房屋以500万元的价格出售给秦某，双方签订合同，秦某支付了100万元定金。合同约定半年后办理过户手续。签约后至过户前，当地房价大幅上涨，该房屋市场价飙升至700万元。朱某见利忘义，在过户期临近时，以各种理由（如配偶不同意、身体不适等）拖延、拒绝履行合同，并明确表示“宁可按约定赔你20%违约金（100万），房子也不卖了”。秦某希望得到房屋，遂起诉至法院，请求判令朱某继续履行合同，配合办理过户手续。

【刘颖新律师评议】

面对卖方的恶意违约，买方有两条主要的救济路径：一是要求继续履行合同；二是解除合同并要求赔偿损失。本案中，秦某选择要求继续履行，这是对违约方最为严厉的制裁方式，也能有效遏制因房价上涨导致的违约潮。只要符合以下条件，法院通常会支持继续履行的请求：（1）买卖合同合法有效；（2）买方具有购房资格且有支付能力（如贷款已批或可付清全款）；（3）不存在其他履行障碍。秦某的情况符合这些条件。为保障诉讼目的实现，秦某应在起诉的同时，向法院申请对涉案房屋进行财产保全（俗称“查封”），防止朱某在此期间将房屋另行出售或抵押给他人。一旦法院裁定继续履行，朱某必须配合办理过户手续。如果秦某选择了解除合同（例如，他已不想再要此房或担心履行过程漫长），则可以要求朱某返还已付房款，并赔偿损失。赔偿损失的范围不仅包括100万定金（适用定金罚则，朱某需双倍返还，即秦某共可得200万，其中100万是朱某额外支付的），还包括房屋的差价损失（700万-500万=200万）。秦某可以请求法院在约定违约金（100万）低于实际损失（200万差价）的情况下，增加违约金数额至与其实际损失相当的水平。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”