【案情简介】

2020年，杨某购买某开发商预售的精装修商品房一套。《商品房买卖合同》约定：预测建筑面积为150平方米，其中套内建筑面积125平方米，公用分摊建筑面积25平方米，单价按建筑面积计算为每平方米4万元。合同约定面积差异处理方式为：“建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”2022年交房时，不动产登记机构核发的《不动产权证书》显示实测建筑面积为151.5平方米（未超3%），但套内面积仅为122平方米，公摊面积增至29.5平方米。杨某认为房屋实际得房率大幅降低，公摊面积过大，要求开发商承担违约责任。

【刘颖新律师评议】

本案涉及商品房面积差异中较为复杂的“建筑面积未超标但套内面积缩水”问题。首先，合同约定以建筑面积计价并约定差异处理方式，且建筑面积误差在约定范围内，开发商要求杨某补交1.5平方米的房款，从建筑面积角度看符合合同约定。然而，套内面积的显著减少（减少3平方米）直接导致了房屋实际使用价值的降低，对购房人而言构成了实际损失。杨某可以主张开发商交付的房屋在“品质”上存在瑕疵，不符合合同约定（通常合同附件中会有户型图，可视为对房屋结构的约定），构成违约。杨某可以尝试与开发商协商，要求其就套内面积减少部分进行补偿或降低总价。若协商不成，可提起诉讼，要求开发商赔偿损失。损失的计算可参考：套内面积减少的比例（3/125=2.4%）乘以总房价，或参考同类户型套内面积的实际价值进行计算。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”