【案情简介】

2023年，李某为让孩子能入读某知名小学，以高出同小区非学区房100万元的价格（总价750万元），购买了周某名下的一套“学区房”。《房屋买卖合同》补充条款中明确约定：“卖方保证，该房屋对应的小学学位未被使用，且可用于买受人子女办理入学手续。”合同签订后，李某支付了全部购房款并办理了过户。然而，当李某持房产证为孩子办理入学时，却被学校告知该地址的学位已于合同签订前一年被周某租户的孩子占用，且六年内只能使用一次。李某无法实现购房目的，经评估，该房屋价值因学位落空大幅下跌。李某认为周某构成欺诈，起诉要求撤销合同，或赔偿房屋差价损失及其他相关损失。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的因“学位”这一特殊附属价值引发的纠纷。对于以子女教育为核心购房目的的买家而言，学位的真实性和可用性是决定合同订立及价格的关键因素。首先，周某在合同中明确作出了“学位未被使用”的保证，但其后事实证明该保证为虚假陈述。周某作为房主，对于学位是否已被占用是明知或应知的，其行为已构成欺诈。对于李某的救济途径，其有两种选择：一是基于欺诈请求撤销合同（法律依据同案例六），后果是返还房屋、退款赔偿。二是在因过户等原因不便或不愿退房的情况下，直接主张损害赔偿。赔偿的范围应旨在使李某的财产状况恢复到合同被适当履行的状态。核心是房屋的“差价损失”，即带学位房屋的市场价值与不带学位房屋的市场价值之间的差额。这部分损失（本案中可能远超100万元）应由周某承担。此外，李某还可主张中介费、装修费（如已发生）、以及因孩子需另择校产生的额外教育成本等。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条关于欺诈的惩罚性赔偿规定（在商品房买卖中能否直接适用存在争议，但可作为主张严重违约责任的参考）。