【案情简介】

钱某非本市户籍，其社保缴纳记录即将满5年，达到购房资格要求。在中介的鼓动下，他怀着侥幸心理与业主孙某签订了购房合同，并支付了30万元定金。合同约定，若因买方原因导致贷款或购房资格问题无法成交，买方承担违约责任。后钱某的购房资格审核确未通过，合同无法继续履行。孙某主张钱某违约，没收30万元定金。钱某则认为，限购政策属于不可预见的政策变化，应属不可抗力，要求孙某返还定金。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点在于购房资格缺失的法律定性。在司法实践中，将限购政策认定为“不可抗力”并据此免除违约责任的情况极为罕见。因为购房资格是买方在签约前应主动核实的基本前提，属于其应自行承担的商业风险，而非完全不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。钱某在明知自己社保即将满5年但尚未完全满足条件的情况下签约，其自身存在明显过错。合同中明确约定了因买方资格问题导致的违约责任，该约定合法有效。因此，孙某有权依据定金罚则，不予返还30万元定金。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于合同法定解除的情形。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条关于定金合同及定金罚则的规定。