【案情简介】

张某因不具备购房资格，与好友李某签订《借名买房协议》，约定以李某的名义购买一套价值500万元的房产。购房款、税费均由张某实际支付，房屋也由张某实际居住。后李某因个人债务问题，其名下该房产被法院查封。张某提出执行异议，要求确认房屋归其所有，停止执行。

【刘颖新律师评议】

借名买房存在巨大法律风险。根据物权公示原则，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，房屋登记在李某名下，在法律上李某是所有权人，其债权人对该房屋申请执行符合法律规定。张某虽持有《借名买房协议》和付款凭证，但这仅能证明其与李某之间存在债权债务关系（张某对李某享有债权），而非对房屋享有所有权。张某的债权无法对抗李某的债权人对房屋的强制执行。律师建议，借名买房应极其谨慎，若不得已而为之，应签订详尽的协议，并尽可能让名义持有人提供其他形式的担保（如抵押其名下其他财产），但风险依然无法完全规避。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：规定了案外人执行异议之诉中，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在何种情况下能够排除执行。