【案情简介】

中介公司承诺某房屋为“学区房”，对口重点小学，并以此作为卖点促成交易。购房者支付中介费3万元并完成购房后，发现房屋实际未被划入对应学区范围，无法享受入学资格。购房者起诉中介公司，要求退还中介费并赔偿损失。法院查明：中介公司未核实学区信息，仅依据销售人员口头调查作出承诺；购房合同中未明确约定学区条款；但中介宣传材料中明确标注“学区房”字样。

【刘颖新律师评议】

中介机构负有如实报告义务，《民法典》第962条规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，造成委托人损失的，应承担赔偿责任。本案中，学区属于重大交易因素，直接影响房屋价值与购房决策。中介未经核实即虚假宣传，构成违约。法院判决退还中介费并赔偿部分损失，符合《消费者权益保护法》第45条关于虚假宣传责任的规定。建议购房者：1. 要求中介对关键信息（如学区、产权、抵押情况）提供书面承诺；2. 自行向教育部门、不动产登记机构核实信息；3. 将重要承诺写入购房合同。若遭遇虚假宣传，可同时主张违约责任与侵权责任，要求赔偿损失。

【相关法条】

《民法典》第962条：中介如实报告义务。

《消费者权益保护法》第45条：虚假宣传责任。

《广告法》第56条：发布虚假广告的法律责任。

《房地产经纪管理办法》第25条：经纪机构禁止行为。