【案情简介】

买方与卖方签订房屋买卖合同，约定总价300万元，买方支付定金10万元。后买方因个人原因反悔，拒绝继续履行合同，并要求卖方返还定金。卖方起诉要求解除合同并没收定金。法院查明：合同合法有效，买方无正当理由单方违约，且定金条款明确约定“若买方违约，定金不予退还”。

【刘颖新律师评议】

定金具有担保合同履行的性质，《民法典》第587条规定，给付定金一方不履行债务，无权请求返还定金；收受定金一方不履行债务，应双倍返还定金。本案中，买方无正当理由违约，触发定金罚则。需注意，定金条款需满足三个要件：1. 书面约定；2. 明确为“定金”性质；3. 金额不超过主合同标的额的20%（《民法典》第586条）。超过部分无效，可按预付款处理。建议购房者在支付定金前：1. 充分评估自身履约能力；2. 明确定金条款的法律后果；3. 对合同主要条款（如付款方式、交房时间、违约责任）达成一致后再支付。若因客观情况变化需解除合同，应及时与对方协商，避免直接违约导致损失。

【相关法条】

《民法典》第586条：定金合同成立要件。

《民法典》第587条：定金罚则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：定金与预付款的区分。