【案情简介】

田某通过中介与某房地产公司员工签订《购房名额转让协议》，约定支付172万余元购买该公司开发的“内部购房资格”，员工承诺可优先锁定房源并享受折扣。协议签订后，田某支付全款，但开发商始终未与其签订正式购房合同。后田某得知，该“名额”实为内部认购资格，公司未取得商品房预售许可证，且无权对外转让。田某起诉要求确认协议无效并返还房款。法院调查发现，该公司存在多起类似“名额转让”纠纷，实质为规避预售监管的违规行为。

【刘颖新律师评议】

购房资格转让协议因违反《城市房地产管理法》第44条关于预售许可的强制性规定，属于无效合同（《民法典》第153条）。无效后，因该合同取得的财产应予返还，有过错方需赔偿对方损失。本案警示：购买“内部房源”“指标房”存在极高法律风险，可能面临合同无效、资金损失、无法取得房屋等后果。建议通过正规渠道购房，核查“五证”（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》）的真实性，避免参与任何违规交易。若遭遇此类纠纷，应及时通过诉讼或投诉维权，必要时可向住建部门举报开发商违规行为。

【相关法条】

《城市房地产管理法》第44条：预售许可要求。

《民法典》第153条：违反强制性规定的合同无效。

《民法典》第157条：合同无效的法律后果。

《商品房销售管理办法》第22条：未取得预售许可禁止销售。