【案情简介】

丁某与进达公司签订房屋买卖合同，约定总价200万元，分期付款：首付50%，尾款于过户当日支付。丁某支付100万元后，因资金周转困难，未按期支付剩余100万元，亦未办理过户。后因进达公司与史某、闫某存在民间借贷纠纷，法院查封该房屋并责令腾退。丁某提出执行异议，主张其为实际权利人，要求解除查封。法院查明：丁某未付清全款，房屋仍登记在开发商名下，且丁某未能证明其非因自身原因未过户。此外，史某、闫某提供了借款协议、转账记录等充分证据，证明其对进达公司享有合法债权。

【刘颖新律师评议】

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，买受人排除执行需满足四要件：合法合同+查封前占有+付清价款或非买受人原因未过户。本案中，丁某未付清尾款，不满足第（3）项核心要件，其权利不能对抗申请执行人。此案警示购房者：分期付款交易中，务必优先确保资金到位并及时过户。若无法一次性付款，可通过以下方式降低风险：1. 签订资金监管协议，将尾款存入监管账户；2. 约定“付清全款后办理过户”的同步履行条款；3. 通过预告登记锁定交易。此外，若因卖方原因（如房屋被抵押、涉诉）导致无法过户，买方应及时主张违约责任，并保留证据，避免因自身过错丧失保护。

【相关法条】

《执行异议和复议规定》第28条。

《民法典》第209条：物权登记生效原则。

《民法典》第597条：无权处分规则。

《城市房地产管理法》第38条：不得转让情形。