【案情简介】

2020年6月，一名男子因纠纷坠亡于李某房屋主卧外露台。该露台虽非专有部分（属于公共区域），但李某通过加装门禁、玻璃幕墙、水电设施等方式，将其改造为封闭空间，实际作为私人休闲区使用。2022年5月，李某将房屋出售给陈某，合同中明确承诺“房屋内及附属设施未发生非正常死亡事件”。签约后，陈某通过邻居得知坠亡事件，随即要求解除合同并返还定金8万元。李某主张露台为公共区域，事件与其无关，且合同已明确承诺“房屋内”未发生非正常死亡。法院调查发现：李某对露台进行了专属化改造，且事件在当地社区微信群、物业公告栏中广泛传播，构成公众认知中的“凶宅”风险。此外，合同中的“房屋内”条款存在争议，露台作为实际使用空间，应纳入承诺范围。

【刘颖新律师评议】

“凶宅”问题虽不涉及房屋物理功能，但属于重大心理障碍因素，直接影响交易价值与居住体验。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。本案中，李某明知露台存在非正常死亡事件，且通过改造使其成为房屋使用的重要组成部分，却故意隐瞒，构成欺诈。法院支持撤销合同，符合公序良俗与诚实信用原则。需注意，披露义务的判断需结合三个要素：1. 事件与房屋使用空间的关联性；2. 公众对“凶宅”的认知程度；3. 买方的特殊使用期待。例如，若事件发生在公共楼道且买方不计划使用，可能不构成必须披露事项。建议购房者在签约时：1. 明确要求卖方书面承诺无重大瑕疵；2. 通过物业、邻居调查房屋历史；3. 将“凶宅”条款写入补充协议。

【相关法条】

《民法典》第148条：欺诈撤销权。

《民法典》第500条：缔约过失责任。

《民法典》第509条：全面履行义务。

《最高人民法院关于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：重大告知义务。