【案情简介】

2018年，易某、何某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套172.62平方米的住宅，总价301万余元。合同附件附有分层平面图，显示房屋右侧存在L形挡墙，但未标注高度、距离或与房屋的具体位置关系。签约时，销售人员口头称“挡墙是景观设计，不影响居住”。交房后，购房者发现挡墙距房屋仅约3米，高度达4米，与天花板齐平，将卧室、卫生间等主要功能区的视野完全封闭，采光严重不足，且挡墙存在渗水风险。经专业评估，房屋因挡墙影响导致市场价值贬损约28万元。开发商主张已在图纸中“明示”，且购房者已在《购房风险告知书》上签字确认“已知悉现状”。购房者起诉要求开发商赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

本案聚焦开发商的信息披露义务边界。开发商常通过格式条款或模糊提示规避责任，但根据《消费者权益保护法》第8条、第26条及《民法典》第496条，开发商对“显著影响房屋使用价值的不利因素”负有主动、明确、显著的提示义务。本案中，挡墙高度、距离、遮挡范围及潜在风险均属关键信息，仅以平面图简单标注不构成有效告知。法院判决赔偿28万元，体现了对“格式条款无效”规则的适用（《民法典》第497条），并明确了开发商信息披露的“实质性标准”：必须足以使购房者作出理性决策。此外，开发商的“景观设计”宣传与实际影响严重不符，涉嫌虚假宣传（《广告法》第28条），购房者还可主张“退一赔三”等惩罚性赔偿。建议购房者在签约前：1. 实地勘察并拍照留存；2. 要求开发商对不利因素作出书面说明；3. 对销售人员的口头承诺要求写入合同。

【相关法条】

《民法典》第496条：格式条款提示义务。

《民法典》第497条：格式条款无效情形。

《消费者权益保护法》第8条：知情权。

《广告法》第28条：虚假广告认定。