【案情简介】

2022年1月25日，袁某与周某签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定购买周某名下房屋，总价256万元，约定于3月15日办理过户并支付尾款。袁某已支付定金10万元。3月14日，因另一起一房二卖纠纷，案外第三人王某向法院申请对房屋进行异议登记，理由为周某曾口头承诺将房屋优先出售给其。异议登记后，袁某在3月15日过户当日以“房屋存在一房二卖风险，产权存在重大争议”为由拒绝支付尾款并拒绝配合过户，随后向周某发送《解除合同通知书》，主张因合同目的无法实现而解除。周某不同意解除，袁某遂起诉。法院审理查明：异议登记期限为15日（根据《不动产登记暂行条例实施细则》），且王某已于3月24日对房屋申请查封，但法院最终判决王某与周某的口头协议无效，驳回其诉求。此外，袁某未能提供证据证明其曾积极主张权利或要求解除合同具有法定或约定依据。

【刘颖新律师评议】

异议登记是《民法典》第220条规定的临时性救济措施，其核心功能在于警示潜在交易方注意产权争议，防止第三人善意取得，但本身并不具有终局确权效力，也不当然阻断过户。本案中，袁某混淆了“权利障碍”与“合同目的不能实现”的法律界限：异议登记期间，登记簿记载的权利人仍为周某，袁某仍可通过书面承诺风险的方式继续办理过户（《不动产登记暂行条例实施细则》第84条）。袁某在未与周某协商解决方案、未等待异议登记失效、未举证证明存在法定解除事由（如查封导致过户不能）的情况下，径行解除合同，构成违约。法院驳回其诉求，符合《民法典》第563条关于法定解除权的严格适用标准。本案提醒购房者：面对异议登记等交易风险，应优先通过协商、中止履行、要求卖方提供履约担保或主张违约责任等方式应对，而非草率解除合同。若确需解除，需满足《民法典》第563条规定的法定或约定解除条件，并保留充分证据。

【相关法条】

《民法典》第220条：异议登记的法律效果。

《民法典》第563条：合同法定解除权。

《不动产登记暂行条例实施细则》第84条：异议登记期间的处分规则。

《民法典》第528条：不安抗辩权行使规则。