【案情简介】

2009年，邹某与孔某签订《商品房认购权转让协议》，约定邹某将其享有的某商品房认购权以86万余元转让给孔某。协议中明确约定，邹某需配合孔某完成后续购房手续，且不得另行处置房屋。孔某依约支付全部款项，并多次催促邹某办理过户，但邹某以开发商手续不全为由拖延。2011年，孔某起诉请求继续履行合同，法院一审支持其诉求。然而，在邹某上诉期间，邹某与陈某签订《房屋买卖合同》，以125万元价格将该房屋出售给陈某，并迅速办理了不动产登记。孔某得知后，提起撤销权诉讼。法院调查发现：陈某购房单价明显低于同期市场价（市场评估价为150万元）；除转账50万元外，其余75万元称以现金支付，但无法提供银行取款记录、资金来源证明或合理交易凭证；此外，陈某在签约前未实地看房，交易后亦未按合同约定要求交房，甚至对房屋具体位置、户型等信息含糊不清，明显违背交易常理。

【刘颖新律师评议】

本案是一起典型“一房二卖”引发的权属争议。虽然不动产登记具有公示公信效力，但《民法典》第154条明确规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，后手买受人陈某的异常行为链条清晰：低价交易+资金来源存疑+未履行买方基本审慎义务（未看房、不要求交付），结合邹某在诉讼期间突击过户的事实，足以推定双方存在恶意串通。法院认定合同无效，不仅维护了诚实信用原则，更体现了司法对“善意取得”制度的严格适用——善意取得需满足“善意+合理价格+已登记”三要件（《民法典》第311条），缺一不可。此外，本案警示购房者：购房时应尽到合理审慎义务，不能仅凭登记即认定权利无瑕疵。对于前手交易存在争议的房屋，务必核实交易背景、资金来源、签约过程等细节，必要时可要求卖方提供书面承诺或通过资金监管规避风险。同时，建议通过预告登记（《民法典》第221条）锁定交易，防止“一房二卖”。

【相关法条】

《民法典》第154条：恶意串通行为无效。

《民法典》第215条：物权变动与合同效力的区分。

《民法典》第311条：善意取得构成要件。

《民法典》第221条：预告登记制度。