【案情简介】

2016年1月1日胡某与郑某签订房屋租赁合同，房屋建筑面积为207.41平方米，每月租金为3000元，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，共20年。另查明，2016年3月21日，郑某委托北京某家房地产经纪有限公司（以下简称某家公司）卖房时，某家公司经纪人进入房屋拍摄照片后上传某家公司APP进行挂牌出售，房屋使用状态为办公用房。2016年3月24日，某家公司经纪人进入房屋拍摄各房间照片，房屋使用状态为办公用房。2016年9月8日，房屋买受人宋某签订合同前看房拍摄照片，房屋使用状态为办公用房。在与宋某于2016年9月13日签订房屋买卖合同时，郑某曾在合同中明确表示“出卖人未将该房出租”。听证中，胡某称房屋签订后并没有立即接收该房屋，房屋的状态是长期处于郑某所在公司的办公用房状态，因为郑某当时考虑要出售房屋，双方关系本来不错。

【留刘颖新律师评议】

争议焦点：一是案外人胡某主张的租赁权是否依法成立，二是其权利能否排除强制执行。

1.对于案外人主张承租权成立的条件应进行严格审查。需同时符合以下两个条件方能成立：其一，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同；其二，在法院查封之前承租人已占有使用该不动产。

2.在案外人异议案件的审查中，应该综合是否实际缴纳租金、租金是否严重偏离市场价格、缴纳方式是否符合一般交易习惯、物业管理缴费凭证等因素综合进行认定，以防止承租人与被执行人恶意串通拖延执行。在涉及房屋买卖以及抵押登记的情形时，也可以参考相关合同中是否有关于房屋出租情况的表述。

3.案外人承租在先的租赁权成立仍不能阻却拍卖等强制执行措施，其产生的法律后果是签署租赁协议及合法占有的承租人能在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，即继续承租涉案房屋直至租赁期满。实践中，需要予以明确的是该项异议属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应当对此进行立案审查，并作出裁定，不可直接认定租赁权成立并予以执行。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民事诉讼法》第238条

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条