【案情简介】

2022 年 5 月，深圳卖方李某与买方方某通过中介签订《二手房预约买卖及中介服务合同》，约定李某以 1354 万元出售南山某房产，方某需 7 日内支付 80 万元定金，5 月 20 日前付清剩余 1274 万元房款。合同明确：违约方需赔付 80 万元违约金，并承担守约方律师费、诉讼费。签约后方某仅支付 2 万元定金，经中介两次催告仍以资金不足为由拒绝继续履约。2022 年 6 月，李某发出《解除合同通知》，中介将 2 万元定金转交李某。2023 年 6 月，李某以 1261 万元转售该房，较原合同价低 93 万元。李某诉至法院，要求方某支付 80 万元违约金、13 万元差价损失及 3 万元律师费。方某辩称合同为 “预约合同”，已被没收 2 万元定金，无需额外赔偿。

【刘颖新律师评议】

争议焦点：案涉合同属于预约合同还是本约合同？80 万元违约金是否过高？李某主张的 13 万元损失是否应支持？

1.案涉合同已明确房产地址、价格、付款节点、违约责任等核心条款，具备实际履行条件，属于本约合同，对方某的辩解不予采信。

2.方某经催告仍拒不付款构成根本违约，应按约承担责任。虽房价下跌造成 93 万元损失，但合同约定的 80 万元违约金未过分高于实际损失。

3.李某 2022 年 6 月解除合同后，至 2023 年 6 月才转售房屋，未及时采取减损措施，其主张的 13 万元 “扩大损失” 依据不足。

4.违约金以填补损失为核心，约定合理时可直接作为赔偿依据；守约方负有 “减损义务”，违约发生后应及时采取措施（如尽快转售），否则无权主张扩大损失。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

3.《中华人民共和国民法典》第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。