【案情简介】

2024年2月，买方林某与卖方黄某 签订《房屋买卖合同》，合同载明房屋建筑面积110平方米，总价230万元，约定“按建筑面积计价，面积误差按实际测绘面积多退少补”。2024年5月办理过户时，不动产登记部门测绘显示房屋实际建筑面积为105平方米，比合同约定少5平方米，误差率约4.5%。林某要求按实际面积重新计算房款（应减少10.45万元），黄某 以“合同已约定‘多退少补’但未明确误差比例限制”为由，仅同意减少5万元，双方协商无果引发诉讼。

【刘颖新律师评议】

1. 面积误差处理需结合法定与约定规则：虽合同约定“多退少补”，但根据司法解释，房屋面积误差比绝对值超过3%时，买方有权选择解除合同或要求按实际面积结算并主张差价，约定内容不得排除法定权利。

2. 卖方需按法定标准补足差价：本案面积误差率4.5%超过3%，林某要求按实际面积重新计价并减少10.45万元房款，符合法律规定，黄某 仅同意减少5万元的主张无法律依据。

3. 合同条款约定应明确细化：双方在合同中未明确面积误差的具体处理方式（如误差比例对应的责任），导致争议发生，提示交易双方需细化此类条款，避免模糊表述。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。