【案情简介】

2024年3月，买方张某与卖方李某通过中介签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下一套两居室房屋以180万元价格出售给张某。合同载明房屋建筑面积89平方米，但未明确标注不动产单元号及产权证号，仅约定“张某于签约当日支付定金5万元，贷款审批通过后15日内支付首付款60万元并办理过户，余款115万元待交房后支付”，未提及资金监管及户口迁移事宜。

签约后，张某依约支付定金，但其贷款申请因征信问题未获批准。张某提出以现金补足房款，但请求延期30日支付首付款，李某以“未按约定时间付款”为由拒绝，并将房屋以185万元价格转售给第三人王某，完成过户登记。张某得知后要求李某双倍返还定金10万元，李某仅同意退还已收5万元，双方协商未果，张某遂诉至法院。

【刘颖新律师评议】

1. 合同条款约定不明是纠纷根源：本案中，合同未明确房屋不动产单元号等核心信息，不符合标的物特定化要求，虽不直接导致合同无效，但为后续履行埋下隐患。同时，仅约定“贷款审批通过后15日内付首付”，未明确贷款失败的替代方案及延期付款的处理方式，属于典型的履行条款缺失。

2. 卖方存在根本违约行为：张某贷款失败后提出现金补足房款，属于积极履行合同的行为，其延期付款请求可通过协商变更履行期限解决。李某未予协商即单方转售房屋，导致张某的合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的责任。

3. 交易流程存在明显风险漏洞：双方未采用银行资金监管模式，定金支付缺乏安全保障。且未约定户口迁移、房屋瑕疵等附属条款，若后续涉及相关问题，仍可能引发新的争议。

4. 争议解决方式选择需理性：本案选择诉讼途径具有合理性，虽程序相对繁琐，但判决具有强制执行力。若合同曾约定商事仲裁，虽效率较高，但可能面临较高的仲裁费用，对当事人维权成本产生影响。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中买卖双方均具备民事行为能力，合同意思表示真实，核心条款合法，故合同自成立时生效。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。李某将房屋过户给王某后，王某依法取得房屋所有权，但该行为不能免除李某对张某的违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。李某根本违约导致合同目的落空，应适用定金罚则。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某除主张双倍返还定金外，若能证明存在其他损失，可另行主张赔偿。