【案情简介】

2024年3月，买方郑某与卖方吴某签订《房屋买卖合同》，约定吴某以175万元出售名下住宅，合同载明“吴某应于2024年4月30日前注销房屋抵押（该房屋为吴某按揭购房，尚欠银行贷款80万元），5月10日前办理过户手续”。郑某依约支付首付款90万元，吴某却因资金周转困难，未按约定偿还银行贷款注销抵押，导致过户手续延迟至6月仍未办理。郑某要求吴某支付违约金（按日万分之五计算，暂计1.75万元），吴某以“资金困难属不可抗力”为由拒绝，郑某诉至法院。

【刘颖新律师评议】

1. 抵押注销义务是卖方的核心义务：合同明确约定吴某需在4月30日前注销抵押，该义务属于卖方必须履行的先合同义务，资金周转困难不属于不可抗力，不能免除违约责任。

2. 买方有权主张违约金或解除合同：吴某逾期注销抵押导致过户延迟，郑某可按合同约定的违约金标准（日万分之五）主张赔偿；若逾期时间过长导致合同目的无法实现，郑某还可主张解除合同并要求返还已付房款及赔偿损失。

3. 交易前应核查房屋抵押状态：买方在签约前应通过不动产登记部门查询房屋抵押信息，明确抵押金额、注销条件，可在合同中约定“买方协助卖方偿还贷款注销抵押，但需将款项存入资金监管账户”，降低风险。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

3. 《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。