【案情简介】

2024年1月，买方陈某与卖方周某签订《房屋买卖合同》，约定周某以210万元出售名下商铺，陈某于签约当日支付首付款80万元，剩余130万元在过户后3日内付清，双方约定2024年3月15日办理过户手续。2月20日，陈某得知该商铺因周某涉及债务纠纷被法院查封，无法办理过户。陈某要求周某退还首付款并赔偿违约金，周某以“查封系意外情况”为由拒绝，陈某遂提起诉讼。

【刘颖新律师评议】

1. 卖方负有确保房屋无权利瑕疵的义务：卖方在签订合同时，应保证房屋所有权清晰，无查封、抵押等权利限制；若房屋存在权利瑕疵，需提前明确告知买方并协商解决方案。

2. 查封导致合同无法履行属根本违约：房屋被查封后无法办理过户，直接导致陈某的合同目的（取得房屋所有权）无法实现，周某的行为已构成根本违约，需承担违约责任。

3. 买方有权主张双重救济：陈某不仅可要求退还已付首付款，还可根据合同约定或法律规定，主张违约金或赔偿因合同无法履行造成的合理损失（如资金占用利息、另行购房的差价损失）。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续使用；第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。