【案情简介】

2024年4月，王某因出差委托其姐姐王某芳出售名下住房，未出具书面授权委托书，仅通过微信告知王某芳“按190万元价格出售，具体事宜你看着办”。王某芳以王某名义与买方刘某签订《房屋买卖合同》，约定刘某支付定金6万元，2024年6月办理过户。后王某出差返回，认为售价过低（同小区同户型房屋市场价约205万元），拒绝承认合同效力，要求解除合同，刘某诉至法院要求王某继续履行合同。

【刘颖新律师评议】

1. 代签行为需满足“有权代理”要件：王某仅通过微信口头授权，未出具书面委托书，且未明确授权王某芳决定房屋售价，王某芳的代签行为属于“无权代理”，除非王某事后追认，否则合同对王某不发生效力。

2. 买方需尽到合理审查义务：刘某在签订合同时，未要求王某芳出示书面授权委托书，未核实代理权限，对合同效力风险存在一定过错，无法主张“表见代理”保护。

3. 无权代理人需承担赔偿责任：王某芳因无权代理导致合同无法履行，需向刘某返还定金6万元，并赔偿刘某因信赖合同有效产生的合理损失（如中介服务费、交通成本等）。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。

2. 《中华人民共和国民法典》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。