【案情简介】

贾某系位于上海市长春路某房屋的原产权人。2014年8月，贾某将系争房屋出租给案外人叶某，租期自2014年9月1日至2019年8月31日。在出租期间，贾某于2015年6月27日与张某一方签订了房屋买卖合同，以450万元的价格将系争房屋出售。但贾某在签约时未明确告知张某一方系争房屋的出租情况，房屋买卖合同相关条款中亦载明系争房屋无租赁情况。房屋买卖合同签订后，张某一方先后向贾某支付了购房款合计160万元，剩余购房款290万元亦获银行审批通过。2015年7月20日，贾某以叶某在系争房屋内实施非法“群租”为由，通知解除租赁合同，但叶某不予认可。2015年8月3日，贾某向上海市虹口区人民法院提起诉讼，请求确认其与叶某之间的房屋租赁合同解除（案号为（2015）虹民三（民初字第1753号）。2015年8月4日，系争房屋过户登记至张某一方名下。8月21日，贾某对系争房屋内群租户进行了清退。8月23日，贾某将系争房屋交付张某一方。8月31日，外人叶某以其系合法承租人为由，强行进入系争房屋，导致张某一方无法入住。张某一方遂通知贷款银行暂停向贾某支付购房尾款290万。

【刘颖新律师评议】

本案的争议焦点在于，张某一方中止付款的行为，是否构成迟延支付购房款的违约责任。

1.出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。

2.对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。

3.买受人中止付款权利的行使问题。《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。权利瑕疵清除的时间确定问题。以第三人对标的物享有承租权作为权利疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。

【相关法律】

1.《中华人民共和国民法典》第612条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第614条 买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。