一、基本案情

某公司与某酒店于2018年9月26日签订《房屋（场地）租赁意向协议》，租期123个月，约定每年续签一次合同，租金每三年上浮5%。某酒店租赁房屋用于开设洗浴及商务宾馆。2021年合同约定租金170万元，应于合同签订后7日内一次性支付。某酒店分别于2020年和2021年将部分房屋转租给某超市，并将部分区域用于经营足道和包子铺。2021年租金延迟至2022年1月23日才全部缴清。某公司以某酒店擅自转租、改变用途、逾期付租为由起诉，请求解除合同、支付违约金及滞纳金、返还房屋并支付占有使用费。某酒店反诉称已与某公司协商延期付租，且转租和用途变更不构成根本违约。法院查明转租面积仅占总面积5%，且某公司在两年多时间内未提出异议；足道、包子铺实际由某酒店经营，属于酒店配套服务；双方已就疫情期间延期付租达成一致，某酒店已补交全部租金。一审法院判决驳回某公司全部诉讼请求。二审法院改判解除合同、支付部分违约金并返还房屋。再审法院撤销二审判决，维持一审判决。

二、刘颖新律师评议

本案中，转租行为虽未经书面同意，但某公司在知情后6个月内未提出异议，依法视为同意转租；且转租面积极小，不影响合同目的实现。足道、包子铺属于酒店配套服务，未超出酒店经营范畴，不构成根本违约。疫情期间，双方已协商同意延期支付，且租金已全部补交，不构成解除合同的理由。本案不存在《民法典》第580条规定的"法律上或事实上不能履行"等情形，某酒店已投入大量资金经营，合同能够继续履行，维护合同稳定性符合双方利益。综上，某公司主张解除合同的理由均不成立。

三、相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《中华人民共和国民法典》第七百一十八条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

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