【基本案情】

当事人包括房屋买受人张某、房屋买受人阳某、出卖人某公司。2007年12月21日，某公司与张某签订6份《商品房买卖合同》，约定某公司于2008年12月30日前交房，2010年10月17日前办理权属证书；当日张某支付全部购房款xxx元，合同在桂林市房产局备案登记。2008年1月20日，双方签订《商品房退款退房协议书》，约定某公司若2008年3月20日前退还全款，张某退回房屋，否则继续履行原合同；后某公司未退款。2009年8月18日，某公司另行与阳某签订《商品房买卖合同》，将讼争房屋以xxx元出售给阳某，约定签约当日付首付款xxx元，余款以银行贷款支付；当日阳某支付xxx元。2009年10月11日某公司刊登交房通知，2010年1月20日将房屋交付阳某，阳某装修后居住至今。2010年10月，张某起诉某公司，请求交付房屋、办理权属证书、支付违约金及租金损失；2010年11月15日一审法院xxx号民事判决支持张某诉求，2011年4月11日二审法院xxx号民事判决维持原判。2016年7月，阳某起诉请求撤销上述两判决，2016年12月28日一审法院xxx号民事判决驳回阳某诉求；阳某与某公司均不服上诉，2017年7月10日二审法院xxx号民事判决支持上诉请求，撤销原判决。原告阳某主张其与某公司的《商品房买卖合同》合法有效，已实际占有房屋多年，张某的合同虽备案但未占有，应优先履行其合同，故请求撤销张某与某公司案件的生效判决。被告某公司辩称其与张某、阳某的合同均有效，因未及时退款导致“一房二卖”，同意阳某的诉求。被告张某辩称其与某公司的合同已备案且支付全款，享有物权期待权，阳某仅支付部分房款且无物权期待权，应优先履行其合同，不同意撤销原判决。法院查明某公司与张某、阳某签订的两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，无恶意串通情形，均合法有效；张某已支付全部房款，合同备案登记，但未占有房屋；阳某支付首付款，未备案但2010年1月起实际占有房屋至今；讼争房屋未办理不动产权属登记，张某与阳某均未取得所有权；无证据证明阳某明知房屋已售张某仍签订合同，阳某主观无过错。经法院审理判决一审法院xxx号民事判决认为，张某的合同备案且付全款，享有物权期待权，阳某未付全款仅享有一般债权，优先保护张某权利，驳回阳某诉求；二审法院xxx号民事判决认为，“一房二卖”中均未办理权属登记的，应优先保护实际占有人的权利，备案登记不具有物权公示效力，阳某已占有房屋且合同有效，原判决错误，故撤销原判决，支持阳某与某公司的上诉请求。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中，某公司与张某2007年签订合同后，虽签订退房协议，但因某公司未按约退款，原合同仍应继续履行，且张某支付全款、合同备案，意思表示真实无瑕疵；某公司与阳某2009年签订合同时，无证据证明阳某明知房屋已售张某，双方无恶意串通，阳某支付首付款并实际占有，合同亦无无效情形。两份合同均合法有效，某公司“一房二卖”的行为不影响合同效力，仅需承担相应违约责任。根据《民法典》相关规定，张某的合同虽备案，但讼争房屋未办理权属登记，张某未取得所有权，备案登记不能使其债权获得“物权化”保护，亦不能对抗阳某的实际占有权利。在“一房二卖”且均未办理不动产权属登记的情形下，权利保护顺位应遵循“实际占有优先于未占有”的原则：其一，阳某2010年1月起实际占有房屋并装修居住至今，已形成稳定的占有使用状态，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，占有虽非物权，但具有公示公信效力，可对抗一般债权；其二，阳某已承担房屋毁损、灭失的风险，且装修投入已与房屋形成附合，若否定其占有权利，将造成财产浪费，违背公平原则；其三，张某虽支付全款，但未实际占有房屋，其债权与阳某的“占有债权”相比，后者因具备实际履行的基础，应优先获得保护。此外，阳某未付余款系银行按揭未办理，非自身违约，不能以此否定其权利优先级。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837