【基本案情】

当事人包括原告李某琼、被告李某燕，案外人富亿公司、建雍公司。2006年5月7日，李某燕与富亿公司签订《渝西商城内部认购合同》，购买“渝西商城”房屋一套，当日支付首付款xxx元；后富亿公司未建房且进入破产程序。2009年2月20日，李某琼与李某燕签订《预购房转让协议》，约定李某燕以xxx元价格将上述预购房所有权转让给李某琼，李某燕不参与房屋处置，协助李某琼办理户主更名；协议签订后，李某琼支付xxx元转让款，李某燕交付《渝西商城内部认购合同》原件及收款收据。2009年7月5日，建雍公司参与富亿公司破产重整，承接案涉楼盘。2010年8月31日，李某燕出具委托书，委托李某琼全权处理案涉房屋；2010年9月17日，李某琼代李某燕与建雍公司签订《购房预约协议》，约定购买“西城旺角”项目房屋一套。2011年10月25日，李某燕自行与建雍公司签订正式《商品房买卖合同》，约定房屋总价款xxx元。2013年1月11日，李某燕违反《预购房转让协议》，自行办理接房手续并装修房屋。原告李某琼主张李某燕的行为构成根本违约，请求解除《预购房转让协议》，判令李某燕退还xxx元转让款，并赔偿房屋市场价值与实际应支出价款的差额损失。法院查明《预购房转让协议》系李某琼与李某燕真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效；建雍公司承接案涉楼盘后，李某琼代李某燕签订的《购房预约协议》已替代原《渝西商城内部认购合同》，李某燕应按转让协议协助更名；李某燕自行与建雍公司签订正式合同、接房装修，未履行转让协议义务，构成根本违约；经法院委托评估，案涉房屋市场总价为xxx元，李某琼支出鉴定费xxx元；若合同履行，李某琼应支出总费用为xxx元。一审法院判决解除李某琼与李某燕2009年2月20日签订的《预购房转让协议》；李某燕退还李某琼转让款xxx元，赔偿房屋差价损失xxx元；驳回李某琼其他诉讼请求；李某燕不服上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

本案中，李某琼与李某燕签订的《预购房转让协议》，本质是预购房屋债权的转让，李某燕将其对富亿公司享有的“渝西商城”房屋认购权利转让给李某琼，协议内容明确、对价合理，且李某琼已按约支付款项、接收原始合同及收据，李某燕亦出具委托书委托李某琼处理房屋事宜，双方意思表示真实，无违反法律、行政法规强制性规定的情形。根据《民法典》第一百四十三条，该协议自成立时生效，李某燕应按约履行“不参与房屋处置、协助更名”的义务。李某燕的行为构成根本违约，李某琼有权解除合同。本案中，李某琼签订《预购房转让协议》的核心目的是通过债权转让取得案涉房屋的最终所有权；而李某燕在委托李某琼签订《购房预约协议》后，擅自与建雍公司签订正式《商品房买卖合同》，并自行接房装修，直接排除了李某琼取得房屋的可能性，导致《预购房转让协议》的核心目的完全落空。李某琼主张解除协议符合法律规定，法院应予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

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