【基本案情】

当事人包括原权利人翟竞某、翟某、翟慧某，无权处分人秦海某，房屋受让人刘嘉某。翟文某与马淑某系夫妻，二人育有翟竞某、翟某、翟慧某三名子女。2013年12月20日，翟文某与秦海某签订《存量房屋买卖合同》，约定翟文某将北京市大兴区xxx号房屋以xxx元出售给秦海某，后房屋过户至秦海某名下。2014年3月17日，翟文某起诉要求撤销该合同，其死亡后，翟竞某、翟某、翟慧某作为继承人参加诉讼。2015年4月16日，一审法院以显失公平为由判决撤销该合同；2015年8月20日，二审法院判决驳回上诉、维持原判。2015年1月11日，刘嘉某查看案涉房屋产权证后，经居间服务与秦海某签订《二手房屋买卖合同》，约定以xxx元购买案涉房屋，当日三方还签订《居间服务合同》。2015年1月23日，双方办理网签；2015年2月9日，刘嘉某支付首付款xxx元，交纳全部税费及居间费，案涉房屋过户至刘嘉某名下；后贷款银行评估房屋抵押总值xxx元，刘嘉某获xxx元贷款，秦海某2015年10月收齐全款，11月7日交房。原告翟竞某、翟某、翟慧某主张：秦海某无权处分案涉房屋，其与刘嘉某恶意串通损害自身利益，请求判令二人签订的《二手房屋买卖合同》无效，诉讼费由秦海某、刘嘉某承担。被告刘嘉某辩称其购买房屋时查看了产权证，尽到合理注意义务，支付了合理价格且已过户，构成善意取得，合同应属有效。法院查明翟文某与秦海某的《存量房屋买卖合同》于2015年8月20日被终审判决撤销，该合同自始无法律约束力，翟竞某、翟某、翟慧某为案涉房屋真正权利人；秦海某2015年1月转让房屋时，虽房屋登记在其名下，但因前述合同后续被撤销，其转让行为属无权处分；刘嘉某购买房屋时查看了产权证，网签时房屋登记信息核验通过，其不知秦海某无处分权；案涉房屋交易价xxx元，银行评估抵押总值xxx元，价格接近市场价格；刘嘉某已支付全部购房款，交纳税费及居间费，房屋已过户至其名下并实际交付。经法院审理判决一审法院xxx民事判决认为，刘嘉某符合善意取得条件，《二手房屋买卖合同》有效，驳回翟竞某、翟某、翟慧某的诉讼请求；翟竞某等不服上诉，二审法院xxx号民事判决认为，秦海某转让房屋属无权处分，但刘嘉某构成善意取得，翟竞某等的合理损失可另行向秦海某主张，判决驳回上诉、维持原判。

【刘颖新律师评议】
本案中，翟竞某等原权利人主张依据“恶意串通损害第三人利益”认定合同无效，该条款属合同效力认定的一般规范；而不动产善意取得规定属物权变动的特别规范。根据“特别法优于一般法”“新法优于旧法”原则，原权利人作为无权处分中的真实所有权人，其主张权利应优先适用《民法典》第三百一十一条的善意取得规则，而非直接依据合同无效的一般条款主张合同无效——若受让人构成善意取得，即使转让人无权处分，也应优先保护交易安全，原权利人不得主张合同无效并要求返还房屋。秦海某转让房屋时，其与翟文某的房屋买卖合同虽未被撤销，但后续终审判决确认该合同自始无效，秦海某实际无处分权，属无权处分；其二，刘嘉某受让房屋时查看了产权证，网签时房屋登记信息核验通过，且翟竞某等未采取异议登记、查封等防止房屋转让的措施，刘嘉某对秦海某无处分权“不知道且无重大过失”，主观善意；其三，案涉房屋交易价xxx元，银行评估抵押总值xxx元，价格接近交易时市场价格，符合“合理价格”要件；其四，房屋已完成过户登记并实际交付，物权变动手续完备。综上，刘嘉某完全符合《民法典》第三百一十一条规定的善意取得构成要件。因刘嘉某构成善意取得，翟竞某等原权利人无法追回案涉房屋所有权，但可依据侵权责任规则向秦海某主张权利。秦海某的无权处分行为侵害了原权利人的所有权，原权利人可举证证明因秦海某的行为造成的损失，依据《民法典》第一千一百六十五条要求秦海某承担赔偿责任，而非直接向善意受让人刘嘉某主张权利。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条第一款
行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837