【基本案情】

当事人包括购房者乙某、协议签订方甲某、涉案房屋开发方B公司、甲某所属公司A公司。2011年，A公司员工甲某以B公司名义与乙某签订《商品房预定协议》，约定乙某预定B公司开发的某小区2号房，签订协议时乙某交付首付款作为担保定金，且乙某须于2011年底前持协议和付款收据到B公司签订正式合同、交付余款，房屋归乙某所有。甲某、乙某签字，协议加盖“B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章”；同日乙某向甲某交首付款，甲某出具加盖“B公司财务专用章”的收款收据。2011年底，乙某到B公司要求签订正式合同，B公司以甲某非其员工、无权销售2号房，且协议和收据印章非其公司印章为由，主张协议无效。乙某报案后，公安机关认定非刑事案件不予立案，乙某遂起诉。法院查明涉案2号房B公司已于2004年出售他人，且已备案、抵押；《协议》《收据》上的印章非B公司真实印章盖印；A公司与B公司2007年签订《工程款结算协议》，约定D区6栋楼由A公司以B公司D区工程项目名义销售，案涉2号房由B公司代管，待双方结算后视销售情况交A公司转售，现双方未结算；B公司法定代表人丙某在公安机关陈述，B公司同意A公司在开发园区成立售楼处，使用“B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章”销售已抵给A公司的房屋，B公司负责办理手续；A公司经营人丁某陈述，其委托甲某代表A公司销售上述房屋。原告乙某主张B公司将已出售的2号房再行出售，构成“一房二卖”，属于违约，要求B公司双倍返还预付款。被告B公司辩称未与乙某签订商品房买卖合同，对甲某、乙某签订的《协议》不予追认，请求驳回乙某的诉讼请求。经法院审理判决一审法院认为《协议》加盖非B公司印章且B公司不予追认，协议对B公司不发生效力，判决驳回乙某诉求；乙某不服上诉，二审法院判决驳回上诉，维持一审判决；乙某申请再审，再审法院认为乙某作为普通购房人有理由相信甲某行为代表B公司，甲某行为构成表见代理，《协议》效力及于B公司，且B公司“一房二卖”无法签订正式合同构成根本违约，于2019年4月24日作出xxx号民事判决,撤销xxx号和xxx号民事判决，B公司双倍返还乙某已付购房款。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中甲某的行为符合表见代理构成要件。首先，甲某无B公司直接授权却以B公司名义签订协议，属于无权代理；其次，从外观来看，《协议》加盖“B公司D区工程项目商品房买卖合同专用章”、收款收据加盖“B公司财务专用章”，且B公司法定代表人陈述确认其同意A公司以B公司名义设售楼处并使用相关印章销售房屋，A公司经营人亦证明委托甲某销售房屋，存在使乙某相信甲某有代理权的合理理由；再次，乙某与甲某签订《协议》并支付首付款，双方实施了民事法律行为；最后，乙某作为普通购房人，基于协议签订地点、形式及收据内容作出判断，尽到理性谨慎注意义务，主观善意且无过失，故甲某行为构成表见代理。虽A公司与B公司就案涉2号房有“暂由B公司代管、待结算后确定是否交A公司销售”的内部约定，但该内部约定不能对抗善意第三人乙某。甲某的表见代理行为有效，其以B公司名义与乙某签订的《协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，效力应及于B公司。《协议》明确乙某交付的首付款为担保定金，而B公司已于2004年将案涉房屋出售他人并备案、抵押，导致无法与乙某签订正式商品房买卖合同，构成根本违约。根据定金罚则，B公司作为收受定金的一方未履行约定债务，应当向乙某双倍返还已付购房款。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837