【基本案情】

某至公司与某锦宾馆为房屋租赁关系。2014年12月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定某至公司将北京某胡同房屋出租给某锦宾馆作为宾馆使用，租期自2014年12月1日至2019年11月30日，同时约定租赁期满前一个月，某锦宾馆可提出续租要求，若某至公司拟继续出租且某锦宾馆无重大违约行为，某锦宾馆在同等条件下享有优先承租权。某至公司起诉请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日终止，某锦宾馆腾退并交还案涉房屋等。某锦宾馆辩称其在合同到期前提出续租申请，某至公司有继续出租意愿，且其在获知某至公司将房屋出租给某聚公司及相关条款后，已要求行使优先承租权，其经营状态稳定，应享有优先承租权。某锦宾馆反诉请求判令按照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》的条件行使优先承租权。某至公司针对反诉辩称其已履行告知义务，某锦宾馆续租单价过低，且其租赁意向在多方面不符合“同等条件”，优先承租权已消灭。法院查明2019年9月至11月，双方就下期租赁事宜协商，某锦宾馆发送了包含租金、租期等的租赁意向书；2020年1月2日，某至公司与某聚公司签订《整体租赁类合同》将案涉房屋出租给该公司；2020年2月，某至公司发函要求某锦宾馆搬离；某至公司提交的会议纪要系单方制作，某锦宾馆不认可其内容，某至公司未证明已告知某锦宾馆某聚公司的租赁意向及租金标准；某锦宾馆在证据交换阶段获知某至公司与某聚公司的合同条款后，即要求按该合同内容优先承租；某聚公司未实际占有使用案涉房屋，也未交纳租金。法院经审理判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年12月1日终止；某锦宾馆按照某至公司与某聚公司签订的《整体租赁类合同》所约定的同等条件承租案涉房屋；驳回某至公司的其他诉讼请求。二审维持原判。

【刘颖新律师评议】
根据《中华人民共和国民法典》的规定，本案中，某锦宾馆在租赁期限届满前一个月提出续租申请，且在合同期内无重大违约行为，某至公司有继续出租案涉房屋的意愿，符合优先承租权的行使条件。某至公司未充分、及时地将与潜在承租方某聚公司商定的租赁合同主要条款告知某锦宾馆，导致某锦宾馆行使优先承租权存在障碍。而某锦宾馆在获知某至公司与某聚公司的合同条款后，当即同意按该条件承租，故其依法享有优先承租权，法院对其反诉请求予以支持。

【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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