【基本案情】

郭某与王某为房屋租赁关系。2023年7月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定王某承租郭某的房屋，租期1年，月租金xxx元，保证金xxx元，郭某需保证房屋及附属设施正常可使用且安全。合同签订后，王某支付了首月租金及保证金。2023年7月17日至20日，王某因房屋新装修可能存在甲醛问题影响怀孕妻子健康，与郭某沟通换房无果后要求检测，郭某未回复。7月20日，王某以房屋存在甲醛问题、未入住为由通知解除合同，郭某认为单方面解除需赔偿违约金。7月21日，王某发送显示甲醛、TVOC超标的检测报告，要求退还租金、保证金并支付检测费，随后诉至法院，请求确认合同解除，郭某返还租金xxx元、保证金xxx元并支付违约金xxx元。郭某辩称，合同正常履行，其检测房屋无甲醛超标，不存在违约，王某提前退租，保证金可没收，且王某未解除合同导致房屋无法出租，损失超过王某支付的租金，故反诉要求王某赔偿三个月房租损失xxx元。法院查明，王某未实际入住房屋，于起租日次日提出解除合同；王某提供的检测报告显示2023年7月房屋甲醛、TVOC超标；郭某于2023年12月4日自行委托检测的报告显示各项指标达标。法院经审理判决，郭某应于判决生效之日起十日内退还王某租金xxx元、保证金xxx元，驳回郭某的反诉请求。

【刘颖新律师评议】
根据《中华人民共和国民法典》的规定，本案中，出租人郭某有义务保证出租房屋符合安全和健康标准，具备适租性。王某在入住前发现房屋可能存在甲醛超标问题，并提供了当时的检测报告证明该情况，此时房屋已危及承租人的健康，依据相关法律规定，王某有权随时解除合同。由于王某未实际入住且及时提出解除合同，不存在违约行为，郭某应退还其已支付的租金和保证金。郭某虽后续提供了检测达标报告，但该报告无法反映王某提出异议时的房屋状况，且其怠于收回房屋造成的损失应自行承担，故其反诉请求无依据。

【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第七百三十一条
租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

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