【基本案情】

当事人为原告李某柏与被告金陵置业公司，双方存在商品房预售合同关系。原告主张被告交付的房屋存在质量问题，此前已起诉主张2010年4月20日前的租金损失，现要求被告赔偿2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失xxx元，及2008年7月至2011年9月21日的物业费等费用xxx元。被告辩称原告主张的租金损失截止时间无依据，房屋加固后可使用，租金标准应以前判决为准；物业费与本案无关，不应赔偿。法院查明2007年6月，原被告签订商品房买卖契约，原告购买被告开发的别墅，被告当月交付房屋。2008年原告发现房屋存在质量问题，2010年3月房屋进行加固施工。因双方对房屋质量及损失存在争议，原告曾起诉主张2010年4月前的租金损失并获支持。本次诉讼中，查明2011年3月鉴定机构出具报告称房屋承载力符合要求，双方于2011年7月22日对该报告质证。关于租金标准，原告提供租赁协议等证明月租金xxx元，被告不认可；物价局价格认证中心咨询意见为2010年毛坯房月租金约xxx元，2007-2010年涨幅8%-10%；再审中法院调取的同区域别墅租金数据为2010年每平方米每月xxx元，2011年每平方米每月xxx元。原告支付了2008年7月至2011年7月的物业费等费用。历经一审、二审、再审，最终再审二审判决被告赔偿原告损失扣除已赔付部分后，还应赔偿xxx元，驳回原告其他诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案中，被告交付的房屋存在质量问题，导致原告无法正常使用、收益，被告构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。对于损失计算，双方未明确约定的，可参照房屋同期租金确定。法院对政府机关等出具的证明材料需审查其真实性、合法性及关联性，若不能反映客观真实情况，则不予采信。本案中，物价局价格认证中心的询价意见与市场实际情况差距较大，法院最终参考调取的同区域别墅平均租金数据计算损失，更符合公平原则。同时，因房屋质量问题导致原告无法使用期间的物业费，属于原告的实际损失，被告应予以赔偿。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百八十四条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《中华人民共和国民法典》第六百一十条
因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837