【基本案情】

当事人为原告葛某，被告李某，第三人李某1、肖某香，各方存在房屋买卖合同关系及借款抵押关系。原告主张其向肖某香借款并抵押房屋，在不知情的情况下，李某1以其代理人身份与李某签订房屋买卖合同，将房屋以低于市场价出售，李某与第三人恶意串通，请求确认该合同无效，将房屋恢复登记至其名下。被告辩称葛某对抵押及委托事宜知情，公证委托书表明其出售房屋的真实意图，购房款已支付给肖某香抵扣借款本息，不存在恶意串通。第三人肖某香述称葛某借款时约定到期不还以房抵债，房屋过户系按约定及葛某真实意思表示，合同有效，不存在恶意串通。法院查明2014年10月，葛某与肖某香签订借款抵押合同，借款xxx元，以其房屋抵押，期限2个月。同日，葛某与李某网签房屋买卖合同，价款xxx元。葛某出具委托书，委托李某1以不低于xxx元出售房屋，该委托书经公证。2015年4月，李某1作为葛某代理人与李某签订房屋买卖合同，价款xxx元，同年5月房屋过户至李某名下。葛某曾通过他人向肖某香还款，房屋原由葛某亲属居住，后因纠纷搬离。经询价，2015年4月系争房屋市场价为xxx元/平方米，远高于合同价。另查明，李某1与肖某香曾有类似代理买卖房屋情况。一审判决确认编号xxx的《上海市房地产买卖合同》无效，李某协助葛某将房屋恢复登记至葛某名下，葛某协助肖某香恢复抵押登记；二审判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及相关法律的规定，本案中，涉“套路贷”的房屋买卖合同效力需结合当事人真实意思表示判断。葛某与肖某香实为借款抵押关系，葛某出具委托书授权出售房屋的真实意思是为借款提供担保，而非真实出售房屋，该委托行为因意思表示不真实而无效。李某1与李某系兄弟，二人签订的房屋买卖合同价款远低于市场价，且对房屋交易关键环节未作约定，存在恶意串通，损害葛某合法权益，同时该行为实质为流押，违反法律禁止性规定，故该房屋买卖合同应认定为无效。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零一条
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第五百零八条
本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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