【基本案情】

当事人为原告周某帅与被告xxx房地产开发有限公司，双方存在商品房预售合同关系。原告主张判令被告按房款日万分之五支付截至判决之日的逾期交房违约金、按房款日万分之二支付截至判决之日的逾期交付权属证书违约金，立即交付房屋并配合办理过户手续。被告辩称房屋已达交付条件并通知原告收房，原告以非主体结构质量瑕疵拒绝收房无依据，不构成逾期交房；即使构成逾期，违约金标准过高，应调至日万分之一，且车位款不应作为计算基数，附件九约定违约金最高不超过已付房款10%，原告无权同时主张逾期交房和逾期办证违约金。法院查明2014年10月，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2016年9月30日前交房，逾期交房超90日原告要求继续履行的，按日万分之五支付违约金；被告应于2016年12月30日前交付权属证书，逾期90日后按日万分之二支付违约金。原告已支付房款xxx元。2016年8月房屋完成竣工验收备案，被告于9月19日通知原告9月30日交房。交房时原告发现房屋存在渗水问题，验收清单记载“待处理好后再交房”，原告签名，被告工作人员备注“重点关注”并签名。被告直至2017年12月26日才再次通知原告收房，截至庭审双方未完成交房手续，后原告认可房屋已无渗漏但因物业费争议未交房。一审判决被告向原告交付房屋及权属证书，按已付房款10%支付违约金xxx元，驳回原告其他请求；二审驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行。被告未按约定时间完成房屋交付及权属证书办理，构成违约。关于违约金，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可适当减少。法院综合考虑合同约定、履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，结合被告逾期交房的实际情况，将违约金调整为已付房款的10%，符合公平原则和诚实信用原则。同时，合同附件九中关于免除被告逾期交房责任的条款属于无效格式条款，被告不能以此抗辩逾期交房责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《中华人民共和国民法典》第四百九十七条
有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

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