【基本案情】

原告某房地产经营公司与被告某房地产公司存在商品房销售代理合同关系。原告某房地产经营公司主张判令某房地产公司给付已售房产代理费xxx元；判令某房地产公司支付违约金xxx元；诉讼费用由某房地产公司承担。事实与理由为双方签订《全程营销代理合同书》后，其依约履行职责，某房地产公司取得售房资质后其开始销售房产，但某房地产公司拒付相关费用并单方解除合同、强制其撤场。被告某房地产公司辩称驳回某房地产经营公司关于确认违约及支付违约金的请求；代理费问题由法庭依法判定。理由是合同约定代理期限自开盘起算，其解除合同时尚未开盘，未进入代理期；合同属委托合同，其享有任意解除权。法院查明2011年9月30日，双方签订《全程营销代理合同书》，约定某房地产公司委托某房地产经营公司代理销售某大厦项目，代理期限20个月，起始日为取得销售许可证并正式开盘销售，某房地产公司应于2012年7月30日前取得销售许可证并开盘，任何一方单方解除合同需支付未售部分销售总额1%的赔偿。合同订立前，某房地产经营公司已提交策划方案并进驻销售中心；合同订立后，其持续提交策划报告、市场分析等。2012年7月17日，某房地产公司取得销售许可证。2012年10月8日，某房地产经营公司开始销售房屋。2012年10月18日，某房地产公司以某房地产经营公司未按期提交相关材料等为由发出《解除合同通知书》，后要求其撤场，某房地产经营公司于2012年11月8日撤离。某房地产公司后委托案外人销售，截至2013年11月30日已销售部分房产。天津市第二中级人民法院判决某房地产公司给付某房地产经营公司已售房产代理费xxx元、违约金xxx元，驳回其他请求。双方上诉后，天津市高级人民法院驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

本案中，双方签订的《全程营销代理合同书》合法有效，对“开盘”的理解存在争议时，应结合合同目的、履行情况等确定真实意思。某房地产公司取得销售许可证后，某房地产经营公司已实际销售房屋，双方合同目的已开始实现，应认定此时已“开盘”，代理期间已开始。某房地产公司单方解除合同无充分依据，构成违约。合同约定单方解除合同需支付未售部分销售总额1%的赔偿，该约定有效，法院依据实际销售情况计算违约金符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第四百六十六条
当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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