【基本案情】

原告贾某与被告张某、俞某、张某某（以下简称张某一方）存在房屋买卖合同关系。原告贾某主张张某一方应于2015年8月底前支付xxx元购房尾款，但其直至2016年6月3日才支付，请求判令张某一方以xxx元为本金，按每日万分之五支付2015年9月3日至2016年6月3日的违约金；以xxx元为本金，按每日万分之五支付自2016年6月3日至实际支付之日的违约金。被告张某一方辩称贾某签约时未告知房屋存在租赁情况，导致案外人叶某占有房屋，其未能按时入住，故推迟支付尾款，贾某的请求无依据，请求驳回。法院查明贾某是上海市长春路某房屋原产权人，2014年8月将房屋出租给叶某，租期至2019年8月31日。2015年6月27日，贾某与张某一方签订房屋买卖合同，以xxx元出售该房屋，合同载明房屋无租赁情况，贾某未告知出租事实。张某一方已支付xxx元，剩余xxx元获银行审批通过。2015年7月20日，贾某以叶某“群租”为由通知解除租赁合同，叶某不认可，贾某遂起诉。2015年8月4日，房屋过户至张某一方名下；8月21日，贾某清退群租户；8月23日交付房屋；8月31日，叶某强行进入房屋，张某一方通知银行暂停支付xxx元尾款。2016年1月8日，法院一审判决贾某与叶某的租赁合同于2015年7月20日解除，叶某上诉后被驳回，2016年6月3日张某一方支付尾款xxx元。上海市虹口区人民法院判决张某一方支付贾某违约金xxx元，驳回其余请求。张某一方上诉后，上海市第二中级人民法院撤销原判，驳回贾某全部诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案中，贾某作为出卖人，负有保证第三人不得向买受人张某一方主张任何权利的权利瑕疵担保义务。双方合同约定房屋无租赁情况，但贾某签约时未告知房屋已出租的事实，且在交付房屋时，其与叶某的租赁合同纠纷仍在审理中，房屋存在权利瑕疵。张某一方有确切证据证明第三人叶某可能就房屋主张权利，依据相关法律规定，有权中止支付相应价款，其行为不构成违约。直至贾某与叶某租赁合同纠纷的终审判决生效后，权利瑕疵才清除，张某一方及时支付尾款，不应承担违约责任。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百一十二条
出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第六百一十三条
买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。

《中华人民共和国民法典》第六百一十四条
买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。

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