【基本案情】

原告吕某与被告王某存在房屋买卖合同关系。原告吕某主张确认与王某签订的《房屋买卖合同》无效；王某退还购房款xxx元；王某支付资金占用期间使用费；王某支付因无法居住产生的房屋租赁费用。事实与理由为购买王某名下小产权房后，王某拒不协助办理物业更名手续。被告王某辩称双方转让的是房屋的会员资格和居住权，买卖合同是补充协议；吕某不支付房款构成违约，不应退还购房款，应由吕某支付违约金；若合同有效，吕某应配合办理《会员手册》更名并赔偿违约金，若无效则双方各担责任。法院查明2018年4月24日，王某与吕某签订《房屋买卖合同书》，约定王某将案涉房屋以xxx元出卖给吕某，吕某先行支付xxx元，其余分三次支付。当日，双方办理了小区《会员手册》更名手续，将王某变更为吕某，并交付房屋附属物品。2018年4月30日前，吕某按约支付第一期购房款xxx元。案涉房屋由某学院校区校舍改建而来，所在宗地为教育科研用地，建筑物性质为教学用房等配套设施。北京市延庆区人民法院判决一、确认王某与吕某签订的《房屋买卖合同书》无效；二、王某返还吕某购房款xxx元；三、驳回吕某的其他诉讼请求。该判决为终审判决。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》的规定，本案中，吕某与王某签订的《房屋买卖合同书》明确约定了房屋坐落、价款、支付方式等房屋买卖合同的核心条款，符合房屋买卖合同的基本特征，应认定为房屋买卖合同，而非居住权或会员资格转让协议。案涉房屋由校舍改建而来，所在土地为划拨的教育科研用地，具有社会公共教育资源属性，双方买卖该房屋的行为改变了划拨土地及地上建筑物的用途，损害了社会公共利益，违背公序良俗，故合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，因此王某应返还吕某已支付的购房款xxx元。同时，双方均明知房屋性质仍签订合同，均有过错，吕某关于资金占用费、租赁费的主张缺乏依据，不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国土地管理法》第五十四条
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。

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