【基本案情】

原告阎某与被告刘某存在农村房屋买卖合同关系。原告阎某诉称20xx年8月11日，其将位于山西省长治市某村的宅院及房屋以xxx元价格卖给城镇居民刘某，现请求确认双方签订的房屋买卖协议无效，刘某退还房屋，其退还购房款xxx元。被告刘某反诉称同意阎某返还购房款xxx元，同时请求阎某支付房屋修缮改造费用xxx元及补偿款xxx元，在阎某支付上述款项后，其返还宅院及房屋。法院查明20xx年8月11日，阎某将集体土地使用面积为256平方米的宅院及房屋卖给刘某，刘某支付xxx元购房款后取得宅院、房屋及集体土地使用证，并对宅院大门、房顶等进行了修缮改造。审理中，刘某申请对涉案宅院区位补偿价进行评估，因不具备鉴定条件未成功。法院经审理判决确认双方签订的协议书无效；阎某退还刘某购房款xxx元并赔偿刘某xxx元；刘某在收到上述款项后十日内退还宅院及房屋；驳回双方其他诉讼请求。判决已生效。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的规定，本案中，宅基地使用权属于农村集体经济组织成员专有权利，与特定身份相关联。刘某作为城镇居民，购买农村宅基地及房屋，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的房屋买卖协议无效。合同无效后，应相互返还因合同取得的财产，同时根据双方过错承担相应责任。阎某作为出卖人违反法律规定转让农村房屋，且事后主张合同无效违背诚信原则，应承担主要过错；刘某作为城镇居民明知不可购买仍进行交易，承担次要过错，法院据此对刘某的合理损失进行酌情赔偿，符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条第二款
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十二条第一款
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

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