【基本案情】

原告陆某、张某千与被告融某置业公司存在房屋买卖合同关系，与被告某银行盐城分行存在担保贷款合同关系。原告陆某、张某千诉称其与融某置业公司签订《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版），约定购买案涉房屋，支付首付款xxx元，并与某银行盐城分行签订《个人购房借款/担保合同》贷款xxx元支付剩余房款，已按月偿还贷款本息xxx元。但融某置业公司逾期交房超过4个月且无法交付房屋，故请求解除案涉所有合同，由融某置业公司返还剩余贷款本息、首付款及利息、已还贷款本息并支付违约金。被告融某置业公司辩称项目停工短期内无法交房，曾主动提出解除合同退款遭拒，认为由此产生的贷款利息应由原告承担，且不应支付逾期交付违约金。被告某银行盐城分行辩称：其无过错，有权要求借款人和担保人偿还剩余贷款本息。法院查明案涉合同约定房屋总价款xxx元，融某置业公司应于20xx年12月30日前交房，逾期超过30日买受人有权解除合同，出卖人需返还房款并按总房款1%支付违约金。原告支付了首付款，办理了贷款且已部分偿还。诉讼时案涉工程已停工数月，短期内无复工可能。法院经审理判决解除案涉《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）及《个人购房借款/担保合同》；融某置业公司返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息，向原告支付首付款及利息、已还贷款本息、违约金；驳回原告其他诉讼请求。二审维持原判。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中，融某置业公司逾期交房且案涉工程停工导致房屋短期内无法交付，致使原告的合同目的无法实现，符合合同解除的法定条件，原告有权解除商品房买卖合同。因商品房买卖合同解除，担保贷款合同的目的亦无法实现，故应一并解除。合同解除后，根据相关法律规定，融某置业公司作为违约方，应当承担返还购房首付款及利息、已还贷款本息、剩余贷款本息的责任，并按合同约定支付违约金，以平衡当事人之间的权利义务。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837