【基本案情】

原告任某与被告某某公司因商品房预售合同中开发商逾期办理大产证产生纠纷，任某诉至法院要求支付违约金。原告主张判令被告支付逾期办理大产证的违约金xxx元；判令被告支付自20xx年1月1日起至实际取得大产证之日止的违约金。被告辩称对原告主张的计算方式、基数及时间无异议，但因经营困难导致无法办理大产证，认为违约金标准过高，请求调整为日万分之0.5，或按合同约定以房屋总价5%为上限。法院查明20xx年9月，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买案涉办公用房，总价xxx元，后补差后结算总价为xxx元；合同补充条款约定，被告应在房屋交接后360日内取得大产证，逾期90天内按已付房款日万分之0.5支付违约金，逾期91天起按日万分之一计算，且违约金总额不超过合同总价的5%；20xx年8月12日，双方办理房屋交接手续，原告付清全部房款；被告至今未取得大产证，原告主张的暂计违约金已超过合同总价5%。法院判决被告某某公司于判决生效之日起十日内支付原告任某逾期办理大产证违约金xxx元。

【刘颖新律师评议】

双方签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，被告未按约定期限取得大产证，构成违约，应承担违约责任。合同明确约定了逾期办理大产证的违约金计算标准及上限，该约定系双方真实意思表示，对双方具有约束力。被告主张违约金标准过高，但合同约定的违约金标准低于买受人逾期付款的违约金标准，且原告因无法办理小产证导致房屋无法正常出租，存在实际损失，故法院对调整违约金标准的主张不予支持。截至开庭日，原告主张的违约金总额已超过合同总价的5%，根据合同约定，应以房屋结算总价的5%作为违约金上限，法院据此判决合法合理。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零九条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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