【基本案情】

原告胡某霞与被告华某甲存在房屋买卖合同关系，华某甲系基于其子华某乙的授权处置案涉房屋。原告主张判令解除双方于20xx年4月1日签订的《房屋买卖协议书》；判令被告返还购房款xxx元；判令被告支付外墙防水维修款xxx元；本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由为被告无法提供房屋合法产权证明，原告无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，且已支付外墙防水维修费。被告辩称《房屋买卖协议书》合法有效，华某甲基于授权享有房屋处置权，已按约交付房屋，原告实际占有使用至今，合同目的基本实现，且原告解除权已过除斥期间；原告实际支付购房款为xxx元，若返还应扣除房屋占用费；外墙防水维修费属全体业主分担范围，与被告无关；房产证复印件真伪不影响处置权合法性。法院查明20xx年4月1日，双方签订《房屋买卖协议书》，约定原告以xxx元购买案涉房屋，原告已按约支付全部款项，被告出具收条；被告签订合同时提供了《关于退休职工付某芬住房情况的说明》、付某芬干部履历表、房产证复印件；案涉房屋未办理产权过户，付某芬将房屋出售给孙子华某乙，华某乙授权华某甲处置该房屋；华某甲于20xx年7月被认定为无民事行为能力人，但签订合同时精神状态正常，售房行为事后获华某乙认可；原告购房后用于出租，20xx年因租户孩子上学需房产证查询得知房屋无产权证。法院判决驳回原告胡某霞的全部诉讼请求，案件受理费xxx元由原告负担。

【刘颖新律师评议】

本案中案涉《房屋买卖协议书》合法有效。华某甲基于华某乙的授权享有房屋处置权，其签订合同时精神状态正常，且售房行为事后得到华某乙认可，协议内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张解除合同的理由不成立。原告在签订合同时已收到《关于退休职工付某芬住房情况的说明》，应当知晓房屋无法办理产权证的情况，自身存在缔约过失；且其以“不能取得房屋所有权、合同目的无法实现”主张解除合同，已超出法律规定的解除权行使期间，故法院对其解除合同的诉求不予支持。因解除合同的诉求未获支持，原告要求返还购房款、支付外墙防水维修款的诉求缺乏基础，法院亦不予支持。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百三十三条

民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百六十二条

代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

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