【基本案情】

原告张某与被告李某同住某房地产公司开发的小区，张某在李某楼下。2024年5月6日，张某发现家中主卧卫生间屋顶漏水，与李某共同查看发现漏水点。5月12日，张某发现主卧屋顶等发霉，再次联系李某，18日专业人员维修，检测出是某房地产公司铺设在李某家中的暗埋管道有针眼小孔致漏水。

法院审理认定，张某家财产受损是因李某家管道漏水所致。破损管道由某房地产公司铺设，李某不可能破坏，小孔由外力致损，不排除运输、铺埋磕碰造成。某房地产公司辩称已超两年保修期，法院认为保修期不等于保质期，保修期满不免除其质量保证责任，暗埋排水管道超两年保修期就需购房者频繁保养不符合现实，且该公司不能证明管道损坏是自然或人为原因造成，应承担举证不能后果，赔偿张某相关损失。

【刘颖新律师评议】

房屋是需要长期使用的特殊商品，开发商应保证在合理使用期限内，建造房屋所使用的管线、建材等符合质量标准，并达到合理的使用期限。虽然法律对于建筑工程的合理使用年限没有明确规定，但开发商不能因此将合同中约定的“保修期限”等同于合理使用年限。而应在充分考虑房屋建筑的特性，即“可以长期使用的固定资产”这一基础上，参照同类建筑工程的实际合理使用年限，确保房屋的合理使用年限符合社会公众的预期。同时，也要注意到，在房屋存在质量问题的情况下，质量问题往往在保修期内已经存在，只是其造成的损害在后期才显现而已。因此，开发商不能单纯地以超出保修期为由，而拒绝承担因房屋质量问题造成的损失。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第六百一十五条

出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。