【基本案情】

原告林某甲、杨某某为购房者，被告威宁县某某房地产开发有限公司为商品房出卖人。20xx年12月17日，二原告与被告签订12份《商品房买卖合同》，购买被告开发的12套商业用房，合同约定原告需一次性支付总购房款xxx元，被告应于20xx年12月31日前交付房屋；逾期交房超过90日的，被告需按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。原告主张被告未按约交房，请求以总购房款为基数，自20xx年1月1日起按日万分之一支付至20xx年12月1日止的违约金；后当庭变更为按鉴定的市场租金损失xxx元及评估费xxx元主张，共计xxx元。被告未到庭，亦未作答辩。法院查明了二原告已按约支付全部购房款，被告未在20xx年12月31日前交房，原告于20xx年12月1日将房屋出租；经鉴定，20xx年1月1日至20xx年12月1日期间的市场租金损失为xxx元。法院判决被告威宁县某某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告林某甲、杨某某逾期交付期间的市场租金损失xxx元；案件受理费xxx元、鉴定费xxx元由被告承担。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》关于合同履行及违约责任的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。被告未在约定的20xx年12月31日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。原告自愿将违约金主张变更为按鉴定的市场租金损失计算，该损失属于被告逾期交房给原告造成的实际损失，且未超过合理范围，符合法律规定。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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