【基本案情】

原告纪某与被告童某甲系房屋买卖协议的双方当事人，案涉房屋原登记在童某甲父亲童某乙名下。20xx年1月6日，纪某经中介介绍与童某甲签订《房屋买卖(定金)协议书》，约定童某甲将其父亲名下的农村集体土地性质房屋以xxx元价格出售给纪某，纪某当日支付定金xxx元。后因童某甲姐妹不同意出售且纪某非该村村民，买卖未成，纪某诉请确认协议无效并要求返还定金。原告主张案涉房屋宅基地为农村集体土地，非本村村民不得买卖，协议因违法而无效，被告应返还定金xxx元。被告未作答辩，未提交证据。法院查明案涉房屋登记在童某乙名下，土地性质为农村集体土地；纪某非房屋所在村村民；纪某已支付定金xxx元。法院判决确认纪某与童某甲签订的《房屋买卖(定金)协议书》无效；童某甲于判决生效后七日内返还纪某定金xxx元；案件受理费xxx元由童某甲负担。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，其使用权仅能由本集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，纪某并非案涉房屋所在村的村民，其与童某甲签订的农村宅基地房屋买卖合同，违反了法律关于农村宅基地使用权主体的强制性规定，应属无效。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条

民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《中华人民共和国土地管理法》第九条

城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837