【基本案情】

上诉人印某1与被上诉人印某2系姐妹，均为原审第三人孙某与印某3之女；印某1为孙某的法定监护人。20xx年2月8日，印某3、孙某与印某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，将二人共有的房屋以xxx元价格出售给印某1并办理过户。后经鉴定，孙某于20xx年左右出现精神异常，20xx年1月被诊断为中度阿尔茨海默病性痴呆，20xx年被认定为限制民事行为能力人，印某1为其监护人。印某2认为孙某签订合同时不具备民事行为能力，且交易价格远低于市场价格，诉请确认合同无效。原告主张孙某签订合同时患有中度阿尔茨海默病，不具备相应民事行为能力，合同非其真实意思表示，且价格明显偏低，应确认无效。被告辩称孙某签订合同时具备民事行为能力，医院诊断不等同于司法鉴定；交易属家庭内部附赡养义务的买卖，印某2无诉讼主体资格，一审程序及法律适用错误。法院查明孙某在签订合同前已被诊断为中度阿尔茨海默病性痴呆，印某1陪同就诊知晓其病情；合同约定价格xxx元远低于税务核定的xxx余元；孙某为限制民事行为能力人，印某1为其监护人。一审法院判决确认印某1、印某3与孙某20xx年2月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。二审法院判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费xxx元由印某1负担。

【刘颖新律师评议】

根据《中华人民共和国民法典》关于民事行为能力及合同效力的规定，本案中，限制民事行为能力人实施的民事法律行为需经法定代理人同意或追认方为有效。孙某在签订房屋买卖合同时，已被诊断为中度阿尔茨海默病性痴呆，认知能力受损，不具备独立签订房屋买卖合同的民事行为能力，且该合同未经其法定代理人合法追认。此外，交易价格远低于市场价格，结合印某1知晓孙某病情的事实，难以认定合同系孙某真实意思表示。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第一百四十五条

限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

《中华人民共和国民法典》第三十五条

监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。

成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。

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