【基本案情】

艾某、热某与甲某公司系商品房买卖合同双方，艾某、热某为购房者，甲某公司为开发商。2023年8月21日，艾某、热某与甲某公司签订两份《商品房买卖合同》，购买库尔勒市某商铺，总价款xxx元，约定：首付款xxx元，余款xxx元以按揭贷款支付；甲某公司应于2023年11月20日前交付房屋。合同另约定，若甲某公司逾期交房，合同继续履行，出卖人按日支付已付房款万分之0.5的违约金。甲某公司因施工单位变更未完成备案等原因导致项目停工，房屋至今未竣工验收，不具备交付条件；艾某、热某因甲某公司原因未能办理按揭贷款。原告艾某、热某诉请解除合同，要求甲某公司返还已付首付款xxx元，理由是甲某公司逾期交房且房屋无法交付，合同目的不能实现。被告甲某公司主张已于2025年3月完成施工单位变更备案，项目正在建设中，具备交房条件；合同约定逾期交房仍需继续履行，且艾某、热某未办理贷款构成违约。法院查明房屋至今未竣工验收，不具备交付条件；艾某、热某未办理贷款系甲某公司原因导致，不构成违约；甲某公司逾期交房超过一年，合同目的无法实现。一审判决解除合同，甲某公司返还首付款xxx元；二审判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

本案中，艾某、热某与甲某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。艾某、热某已支付首付款，履行了主要义务，甲某公司未按约定时间交房，且房屋至今未竣工验收，无法交付，构成根本违约。甲某公司主张合同约定逾期交房仍需继续履行不能成立。虽然合同约定逾期交房合同继续履行，但该约定不得排除购房者在合同目的无法实现时的法定解除权。甲某公司逾期交房超过一年，房屋仍不具备交付条件，已导致艾某、热某购买商铺的合同目的落空，符合法定解除情形。艾某、热某未办理按揭贷款不构成违约。未办理贷款系因甲某公司原因，并非购房者故意拖延，故甲某公司关于购房者违约的主张无事实依据。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条

根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837